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土地売買契約と建設工事請負契約が同時/184

契約済みさん
[2008-05-09 10:29:00][×]
先週、手付け金100万を払って
建築条件付きの土地売買契約と工事請負契約を
同時にしてきました。。。
後からこちらの掲示板等で確認すると、
これは筋の通っていない契約の仕方のようですね。
皆さんが注意されている通り、土地売買契約をして
詳細打合せのもと、気に入れば工事請負契約を
する、という流れが正式なのですね。

この点を不動産の営業に問い合わせたところ、
工事請負契約を同時に交わしたのは
ローン審査に必要な書類だから。。。云々
これって実際本当のことですか？

ちなみに、契約時にはもちろん間取り等何も
でてこないわけで、（手書きの間取りは有り）
標準仕様はカタログに掲載されていました。
でもこれって、素人にはどのレベルのものなのか
さっぱり分からず。。。

私はやはり、だまされているのでしょうか。
手付け金を棒に振る覚悟で解約をしたほうが
よいのでしょうか？？？

無知でこのような契約をした自分に責任があるのは
充分承知しています。
的確なアドバイスをよろしくお願い致します。

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2：匿名さん
[2008-05-09 12:43:00][×]
物件をたくさん探されてきたことと思いますが、建売でもいいと思って探されていましたか？

3：匿名さん
[2008-05-09 14:11:00][×]
そのようなやり方をしているからと言って、そく騙されている、もしくはこれから騙されるに直結するわけではありません。
本当に自分が納得できる建物が、予算内で建築できるならば最終的には問題ないということにもなるでしょう。

もし、工事着工の前に騙されている、あるいは納得のできないことがでてきて、どうしても解約したいと言うようなことがあれば、”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”という一文の入ったその不動産の広告を取っておけばそれをたてに解約することは可能です。

同じような事例で解約できた判例がありますので一度調べてみたらよいでしょう。

売主さんにその判例を見せた上でならばおそらく解約にも応じてもらえるでしょうが最悪訴訟になるこ可能性もあります。

4：入居済み住民さん
[2008-05-09 15:02:00][×]
>”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”
って、今回は請負契約を締結しちゃってるから、当てはまらないんじゃないのかな？
確かに、良心的な業者ではないと思います。下手すれば、この先も悪意を持って対応されることもあるから、石橋を叩いて渡るくらい慎重に、そしてこれ以上は隙を見せないようにしないといけないと思います。
そこの業者と契約した理由はなんですか？
土地が気に入ったから？予算内で収めるにはそこしかなかったから？などなど優先度の高い理由があると思います。土地が最優先であれば、そのまま進める手もあります。予算内でということであれば、たいていの人は今の契約金額よりもどんどんアップしていくと思いますよ。
自分たちが家に何を求めているのか、いつまでに建てなきゃいけないという時間的な制約があるのか、こういう契約をした業者と付き合っていけるのかなどなど、一度考えをまとめてみましょうよ。それによって、次の方向が見えてくるかもしれませんよ。

5：相模原のＫ
[2008-05-11 00:00:00][×]
建築条件付き土地売買における請負契約の猶予期間と白紙解約権は、スレ主さんにとって非常に有利な権利です。その不動産屋さんに悪意があるのかどうか判りませんが、このまま進めて設計段階でトラブルになった場合のリスクを考えれば、請負契約は白紙にしてやり直したいと要求される事をお勧めします。それで納得の行く対応をして頂けないような不動産屋ならば、土地売買契約も全て解約すればよいでしょう。

その際手附金を放棄する必要はないと思います。請負契約の猶予期間と白紙解約権の事をちゃんと理解できるように説明されないで契約しているので、重要事項の説明に不備があったと言いましょう。もし難色を示したら、各都道府県にある宅建業協会に相談すると言えば、不動産屋さんも簡単には拒否出来ないと思います。

＞無知でこのような契約をした自分に責任があるのは充分承知しています。
一般人は契約行為に慣れていないので契約にまつわるトラブルが絶えませんが、高額になる不動産取引きでのトラブルは社会的な影響も大きいです。そこで宅建業法という法律で、有資格者（宅地建物取引主任者）がスレ主さんに契約内容について説明する事を義務づけています（重要事項の説明等）。これを怠った不動産屋さんに責任があるのであって、スレ主さんの責任は小さいと思いますよ。ちゃんと説明されていれば、殆どの方は建築条件付の土地売買契約と請負契約の同時契約などしないですから。

■宅建業法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html

6：契約済みさん
[2008-05-12 15:40:00][×]
皆さん、ご丁寧に解答くださりありがとうございました。
これを機会に、もっと自分でも家のことについて
勉強しなければいけないとつくづく思いました。
決して騙しているような業者ではないことも
後に分かりました。
しかし、最初の契約でつまづいてしまった以上、
この業者に対して疑いの目は拭えなくなってしまったのも
事実です。
再度検討の上、決めることにします。
本当に、ありがとうございました。

7：匿名さん
[2008-05-13 12:10:00][×]
02でレスさせていただいた者です。
建売でもいいという人にとっては、手続きは建売と変わらないし、これから着工になる分、多少は簡単な工事チェックやらちょっとしたオプション追加もできてラッキー、という場合もあるので、スレ主さんはどんなスタンスで買われたのか、そこを明確にして欲しい、という思いで書きました。
同時契約の何が問題なのか自分の言葉で理解しておかないと、「ネットで仕入れた浅知恵」と見られてかえってこじれてしまいますから、きちんと勉強しておくことは重要なことですね。

8：匿名さん
[2008-05-13 14:39:00][×]
建売の場合はすでに出来上がっている家を見て買うわけですから、
この場合と話は違うかなと思います。
注文住宅の場合、十分に検討して議論して進めたつもりでも、
多少の行き違いや「言った、言わない・・・」的なことは出てきがちです。
スレ主さんが、この業者に対して疑いの目は拭えなくなってしまったと考えているなら、
それが正しい判断だと思いますよ。

9：匿名さん
[2008-05-13 15:24:00][×]
建売じゃなくて売建なんじゃない？

10：購入経験者さん
[2008-05-13 15:55:00][×]
みなさん誤解されてるようですね。

０４さんが書かれた
>”建築条件付の土地販売の広告で土地売買契約後3ヵ月以内に請負契約を締結しない場合には土地売買契約は無条件解約”

は、正しいです。

しかしこの中身は、
消費者を守るために、土地の売買契約を済ませてから「ローン審査が通らなかったり」「正統な理由」などで３ヶ月以内に請負契約が締結できない場合は、売買契約も白紙に出来る。というものです。

言い換えれば、建てる意思はあるのだが建てれない場合についてです。
施主の自己都合での白紙ではありません。

これは過去、３ヶ月と言うのが１年でも２年でもよかったのです。
そうすると、いつまで経っても白紙撤回できないので、と言う理由です。

そこを、施工会社は逆手に取ってるのです。
同時契約することによって、３ヶ月以内の縛りが使えなくなるのです。

違法な行為ではありません。（悪徳ではありますが）

それを知らずして、契約を結んでしまう人が多いのです。
（私も実際、そういう業者に同時契約を迫られ、法律を盾に話しましたが、一蹴されました。知識があったから騙されませんでしたが。）

その他よくあるのが、仲介料です。
条件付は、土地のみにかかりますが、悪徳業者は建物にまで仲介料を要求してきます。
違法なのですが、知らない人は払ってしまうのです。

11：03です
[2008-05-13 17:04:00][×]
建築条件付の土地の広告を見たうえで土地を購入し、『業者に説得されて』土地売買と同時に請負契約する。その後『業者の話が全く変り』その土地上で考えていたプランや金額で建築することが不可能な場合。
本来土地契約後3ヵ月以内にする予定だった請負契約を『業者に説得されて』『適当な図面で』契約してしまった。そのようなケースでは土地と同時の請負契約は事実上成立していないと言う判断の元、土地売買契約を解除することができるというような判例がありました。

はなしはずれますが、もちろん他人所有の土地上に対するものでも請負契約は可能ですし、きちんと打ち合わせがしてあるならば同時契約も問題ないでしょう。

3ヶ月の特約は、業者が条件付不動産売買の契約をたてに契約後不当に高額な請負をむすばせたり、土地の売買契約を誘引するために何でもできるといって土地契約を取ったりするのを防ぐためのもの、という側面もあります。

土地契約前にきちんとプランのはなしや、金額のはなしをつめておいたなら土地契約時に最終の完成図面以外の図面で請負契約したとしても実際上あまり問題は無いでしょう。また業者のほうでも現時点での最終図面で請負契約するでしょう。

業者のほうでは先ほどの判例を知っているものも多いので、後で話を変えるようなことがあった場合でもめた場合でも、最終的には解約に応じると思います。

余談ですが、条件付3ヶ月の場合請負契約成立のための努力義務が双方にあると思います。請負契約の成立のためには図面と請負金額の確定が必要になります。
図面確定のためには施主からの指示が必要となりますが、請負者は施主と設計契約を結んでいないものが大半（条件付の場合）だと思いますので、施主は請負者に設計も実質上依頼しているケースがほとんどです。
条件付の場合、請負者に設計までの義務が本当にあるのか。設計者が本来の趣旨どおり全ての建築にもっとかかわるようにするべきではないかと疑問に思います。

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