住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）について教えてください。＠e戸建て掲示板

112：匿名さん
[2011-09-11 16:20:10][×]
例えば、住宅ローンを

①土地分：1500万円
②建築請負契約代（ＨＭに支払うお金）：2000万円

と、別々（先に土地を買い、後からＨＭに払う為、実効日も別）で
借入れている場合、合計3500万円として”住宅ローン等の年末残高”と
考えてよろしいでしょうか？

わかりにくくて申し訳ございませんがご教示よろしくお願いします。

113：匿名さん
[2011-09-11 17:10:44][×]
＞１１１さん
御教示ありがとうございます。
年度内に登記簿に登録される必要があるのですね。
12月中旬・下旬に引き渡される物件は注意が必要ですね。
住民票は自分の意思でいつでも出来ますが、登録は業者任せなので。。

114：匿名さん
[2011-10-12 00:40:50][×]
至急教えてください。
中古マンションの購入申し込みをし、了解をもらえたので来週契約します。
当初、一括で購入しようと思っていたのですが、不動産屋の取引銀行から好条件で融資をしてもらえそうなので悩んでいます。

条件
保証料なし、手数料75,000円、団信込み、変動0.975パーセント、35年ローン、繰り上げ返済手数料無料

融資額1500万

もしも12月末の残高が1500万ならば年末調整で15万多くかえってくるということですよね？（所得税は去年は年額21万払っています。今年は扶養控除が無くなったのでもっと多いかも）

それならば、もしこのまま金利が上がらないとすれば、手数料、抵当権設定料を考慮してもローンを組んだ方が一括よりお得になりますよね？

主人がそんなことはあり得ないというのでいろいろ調べたのですが、よくわかりませんでした。

明日、返事になっています。突然至急の質問ですがご教授お願いします。

115：匿名さん
[2011-10-12 01:25:37][×]
>114

細かい設定は抜きにして単純化した場合、以下の計算になるのでは
ないでしょうか。（インフレ率考慮せず、繰り上げ返済なし等）

上記条件の場合、ローンを組むと35年間の総支払額は約1,771万円です。
手数料込みで約1780万円というところでしょう。
また、住宅減税の10年間総額は約133万円だと想定できます。
（減税は「残債」の1%ですから、所得税支払が大きかろうと減税額に
影響はありません）
すると、35年間の実質支払額は1780-133=1647万円となります。

キャッシュの場合は1500万円のみですから、結論から言えば、
ローンなしの方が約150万円お得です。（ある意味当たり前です。）

116：匿名さん
[2011-10-12 01:29:51][×]
金利次第で逆ざやになって減税分の方が多くなるのは事実です。例えば１５００万借りて、実質それ以下の支出しか発生しない、ということです。この辺は詳細に計算して、どのタイミングで繰り上げるかなど検討すれば想像以上に支出が減ります。
ただ、現状で０．９７５って、そんなに好条件でもないと思いますよ。住信SBIネット銀行で０．８７５、大手デベロッパーの紹介なら０．７７５がざらにあります。

117：匿名さん
[2011-10-12 01:51:12][×]
>114

115です。先ほどの話には続きがあります。
ローンを組んで、11年目に一括繰り上げ返済する方法です。

11年間の返済額は手数料込みで約1590万円です。減税総額は
133万円ですから、実質支払額は1590-133=1457万円です。

するとキャッシュで払うよりお得ですよね。

118：匿名さん
[2011-10-12 02:05:08][×]
１１６です。具体的な計算例で示しますね。（端数は多少の誤差があります）

０．９７５％，３５年、１５００万で手数料７５０００円、１１月実行だと（毎月４２１６８円の返済）、１０年間の減税額は合計１，３２５，０００円です。この減税分を積み立てておいて、１０年後の減税期間終了直後に繰上げ、同時に残債（１０，１９２，８２６円）も手持ちキャッシュで一括返済すると、計算上の返済総額は１６，１９０，１９２円ですが、このうち１，３２５，０００円は減税分を充当できますので、実質持出分は１６，１９０，１９２－１，３２５，０００＋７５，０００＝１４，９４０，１９２円（＜１５００万円！）です。
実際には毎年の減税分や手持ちキャッシュは少なくとも定期預金なりで運用して増やせますから、ざっくり、１０万近くはオトクになると思います。いざというときの余裕資金も手元に残せますし。
（１１５さんの試算との違いは、「減税期間終了後、速やかに繰上返済する」点ですね。）

もし０．８７５だと、実質持出分は１４，８１８，０３７円となり、更に１２万円以上"儲かり"ます。
ただし、この計算は減税が１００％享受できるだけの所得税等を払っておられる場合の話ですので」ご注意を。

119：匿名さん
[2011-10-12 03:50:30][×]
116さんの計算方法、返済総額の計算方法を教えてください。15,252,986円になるような気がします。
とすると15252986円-1325000円+75000円＝14002986円で100万くらい得しませんか？
もちろんお二人がおっしゃる通り10年目か金利が上がった時に一括返済する予定です。
幸い、今年も控除が受けれそうなので、手数料や抵当権の設定料は今年の還付分でペイできるかなと・・・。10万くらいのもうけなら払ってしまった方がすっきりするような気がしますね。

あと、明日また銀行に言ってお話しするんですけど、金利を値切る事はできますかね？
保証料が無料なのでこの金利は仕方がないかなと思っていましたが・・・。

値切れるとすれば、どういった切り口で攻めてみればよいでしょうか？

120：匿名さん
[2011-10-12 03:51:22][×]
119です。
お二方とも、回答ありがとうございました。引き続きお願いします。

121：匿名さん
[2011-10-12 04:42:53][×]
１１６です。
支払総額、ざっくりですが、４２１６８円＊１２１回＋１０９回目で１３２万繰上＋１２１回目時点の残債９８０万かなと。
すみません、先程の計算は消してしまったので少々ずれてますが、略１６３０万で合ってると思います。

金利（と言うか優遇幅）の値切りはたぶん難しいのではないでしょうか。ただ、ネット口座開設とかクレジットカード発行とか公共料金自動振替とかオール電化とかエコ住宅とか給与振込とかで意外な優遇条件に当てはまることはあります。

それと、手数料は途中完済でも返戻金はありません。保証料は返戻金がありますが。最初から途中完済が解っているなら、保証料式の銀行にすべきではないかと。

ローンはじっくり勉強して…が鉄則なので、来週決済の間際になってローンの話を持ち出す不動産屋はきわめて非常識ですね。案外、この期に及んでバタバタさせることで、気づかれたくない何か他の不都合があるのかも知れませんね。

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