おりこうな繰り上げ返済とは？その３＠e戸建て掲示板

匿名さん
[2010-03-19 00:22:47][×]
その２　http://m.e-mansion.co.jp/thread/30004/
その１　http://m.e-mansion.co.jp/thread/30521/

1：匿名
[2010-03-19 15:07:42][×]
いちばん

2：匿名さん
[2010-03-29 17:41:27][×]
繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型（返済額変更型）」がある。「繰り上げ返済手数料が無料」という条件が成り立つなら（今はネット経由なら大抵の金融機関で無料だが）、「軽減型で繰り上げ返済して、返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」という方法がおりこうな方法。

短縮型はほとんどメリットがない。しばしば聞かれる以下の発言はいずれも間違いなので注意。

「短縮型にした方がローン返済が早く終わる」

→「今後二度と繰り上げ返済はしない」なら確かにそう言えるが、軽減型にしておけば、返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回せる。返済額の合計（通常の返済額＋繰り上げ返済額）が全く同じなら、短縮型だろうが軽減型だろうが同じ時期に返済が終わる。

「定年までに完済せねばならないので短縮型」

→「今後二度と繰り上げ返済はしない」なら確かにそう言えるが、定年までに完済するように返済額（通常の返済額＋繰り上げ返済額）を計画して繰り上げ返済すれば、短縮型だろうが軽減型だろうが同じ時期に返済が終わる。短縮型の方が返済が早く終わるなんて事はない。

「短縮型の方が総返済額が少なくなるから金銭的に得」

→「今後二度と繰り上げ返済はしない」なら確かにそう言えるが、軽減型で返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回せば、同じ総返済額で返済は完了する。短縮型だろうが軽減型だろうが、残債も金利も同じなんだから短縮型が得するわけではない。

それでは短縮型と軽減型で何が違うかというと、「返済の自由度」が大きく違う。将来何か予期せざる事態が起きてお金が必要になったとき、軽減型で繰り上げ返済していたなら、「返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」のをやめればお金を手元に残せる。しかし短縮型で繰り上げ返済していた場合は同じ真似はできない。

ただし、短縮型で縮めた返済期間を再度35年に延ばすのが比較的容易なのであれば、短縮型でも軽減型でも大差はない（フラット35などが該当するかも）。また、「返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」ということは繰り上げ返済の手続き回数は増えるので、手続きが面倒だったり手数料を取られる場合は短縮型を選ぶ余地がある。

3：匿名
[2010-03-30 00:02:48][×]
借りすぎないことですね。サラリーマンなら2000以下の物件が無難でしょう。
10年で余裕で完済できるように借りればどんな返した方でも大丈夫。

4：匿名さん
[2010-03-30 00:29:05][×]
>ただし、短縮型で縮めた返済期間を再度35年に延ばすのが比較的容易なのであれば、短縮型でも軽減型でも大差はない（フラット35などが該当するかも）。

銀行に相談すれば返済額も返済期間も調整可能だよ。”絶対に返済額、期間は変えられない”という前提がどうかと思うよ。

5：匿名さん
[2010-03-30 01:01:25][×]
２、３日前の日経にも載ってたね。いざという時に返済期間を延ばせるなら、期間短縮でも問題無いと思ったよ。

最近、期間短縮で１５年縮めたんだけど、今日保証料が６万返ってきた。ちょっと嬉しかったよ。

返済額軽減だと保証料って返ってくるのかな？

6：匿名さん
[2010-03-30 02:29:00][×]
>>5
期間短縮でも戻ってきますよ。

7：匿名さん
[2010-03-30 02:30:02][×]
>>5
失礼、間違えました。
返済額軽減でも戻ってきますよ。

8：匿名さん
[2010-03-30 08:39:54][×]
>銀行に相談すれば返済額も返済期間も調整可能だよ。

>いざという時に返済期間を延ばせるなら、期間短縮でも問題無いと思ったよ。

たとえそうだとしても、銀行へ出向いて担当者に頭を下げる手間と時間と手数料を考えたら、
わざわざ何のメリットもない短縮型をあえて選択する意味はないでしょうね。

9：匿名さん
[2010-03-30 09:22:42][×]
　…なんか、あまりお利口でないような…。

実際お利口だったら、>>3さんのように身の丈にあった金額しか借りないので、

> 将来何か予期せざる事態が起きてお金が必要になったとき、軽減型で繰り上げ返済していたなら、
>「返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」のをやめればお金を手元に残せる。

という事態など、初めから想定外のような。
それに、予期せざる事態というのは、月の返済額が1万、2万変わっただけで対応できるの？

結局、初めからお利口なローンを組めなかった人が、
自分はお利口だと思いこみたいだけの主張のような気がするのは私だけ？

10：匿名さん
[2010-03-30 09:50:13][×]
>>9

なるほどね。軽減型のメリットなんて大したことないじゃん、と。

だからといって、わざわざ何のメリットもない短縮型をあえて選択する意味は全くないでしょうね。

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