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ローンの手順を教えてください/19

購入検討中さん
[2010-08-24 06:56:18][×]
ネットで調べてはいるのですが、よく分からないので教えて下さい。
ローンの仮審査の時点で、間取りを決めておかないといけないと聞いたのですが、
建築する工務店を決めて、間取りまで打ち合わせをしてから、仮審査を受けるということでしょうか？
工務店を決める前に、何社かでおおよその見積もりを出してもらい、仮審査を受けることはできますか？
もしくは、仮審査後、工務店や間取りが変わっても融資は受けることができますか？

住宅ローンの融資は、家が建って登記簿登録後と何かで読んだのですが、着工する際に30％、半分ぐらいたったら30％みたいなかんじで、工務店に支払うとなっていましたが、これらの支払いについてはどうしたらいいのでしょうか？

たくさんの質問になってしまいましたが、分かる方よろしくお願いします。

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1：匿名さん
[2010-08-24 12:23:32][×]
仮審査の時にプランが出来ていないと困りますよね。
土地から買ってローンを組む場合ってそういう状態になりやすいですよね。

私も仮審査の時は工務店からの無難な間取りと見積もり書を提出しました。
審査は通り、土地の分だけの分割貸付が始まりました。

結局、実際に依頼したのは別の工務店になってしまったので改めて銀行に最終的な間取りと
見積もり書と、何故変更する事になったのか理由を明記したモノを提出しました。
特に問題なく再審査は通ったようです。

ローンの実施ですが、基本的に引渡しと同時にローン実行だと思います。
それまでの支払いには「分割貸付」と言う形での貸付になると思います。
借りたお金の分だけローン実行までの期間の利息を払う形です。
（例えば500万をローン実行までの3ヶ月間1％で借りるとしたら約2.5万円の利息）

工務店への支払いですが、工務店によると思います。
私は契約時30％上棟時30％完成時40％のような感じだったような。。。
これも工務店と相談しながら決めて良いと思います。
くれぐれも完成前に全額払ってしまわないよう注意して下さい。

今は住宅瑕疵保証などもあるので安心だと思いますが、引渡しまでは気を引き締めておいた方が
良いと思います。

これから家づくり、楽しみですね♪
一生に何度と無い経験ですから大変でしょうが楽しんで頑張って下さい！！

2：匿名さん
[2010-08-24 12:51:38][×]
「つなぎ融資」についても知っておいたほうがいいですよ。

（私は１さんのように上手に説明できませんが悪しからず…）

3：匿名はん
[2010-08-24 13:42:53][×]
１．Ｑ：借り審査時の間取り＆ＨＭでなければ絶対ダメか？？
　　Ａ：決まってきたほうが良いのは確かですが（特にＨＭ）変更は可能かと思われます。
　　　　借り審査は簡単に言えばいくら借りれますか？　的な審査ですのでスレ主さんが考えている借りる額以上の見積もりであればＯＫだと思います。
例えば、３０００万借りるとして３５００万位の見積もりで借り審査を通して、ＯＫなら実際に借りる額を本審査の時に使いますがこの時借りれる額は３５００万までなのでいい加減すぎる見積もりで実際は３８００万借りたいと言っても時間がかかると思います。

２．Ｑ：分割融資（つなぎ融資）
　　Ａ：個人で銀行へいくと、土地融資＋建物の２つの融資は簡単です。
　　　　しかし、土地＋建物（ＨＭの契約金＋上棟時＋完成時ぞれぞれの融資はやってくれる銀行を探す必要があります。）ってのは結構めんどいです。
　　　　工務店等ＨＭだけでも決まっていると、その工務店等ＨＭのメインバンクや提携銀行が建築会社側からのアプローチでＯＫとなる銀行が増えます。（銀行は個人を見るのでなく建築会社を見ます）

なので１．に絡むのですが土地を買う時に建築会社とか決まってると全体的にやりやすくなると思います。

うまく伝わるか．．．．微妙ですが参考になれば幸いです。　　

4：購入検討中さん
[2010-08-24 21:58:10][×]
丁寧な回答ありがとうございます。
来年ぐらいには購入をと考えていた矢先に、気に入った土地が出来きたので先に購入しました。
不動産屋には、借り入れできるかどうか聞くように言われたのですが、まだどんなＨＭがいいかも
決まっていない状況で、あせってＨＭ選びをして失敗したくなく悩んでいました。
仮審査後でも、ＨＭを変えられるということで安心しました。
また、つなぎ融資もあるとのことで一安心です。
頑張って後悔しない家を立てたいと思います。
ありがとうございました。

5：匿名
[2010-08-25 13:45:53][×]
購入なさったのはどんな土地ですか？

土地によっては下水道か合併浄化槽を自腹で取り付ける必要があります。
合併浄化槽は敷地内ですが、条例で下水道を義務付けられているようだと一番近い下水道の本管から土地まで引く工事費も自腹になります。
家以外にもかかる費用があるので、希望の家を建てて頂けるﾊｳｽﾒｰｶｰか工務店を早めに選択し、実際にどれ位かかりそうなものか尋ねてみないと家の大きさや細かな機能もなかなか決められないと思います。

希望を通しすぎて、あまりにも無謀なﾛｰﾝにならぬように。

それから、土地取得から3年以内に住宅を建てると不動産取得税の軽減措置を受けられ、住宅取得後60日以内の申告が必要です。

あまりゆっくりは出来ないと思います。

6：購入検討中さん
[2010-08-26 03:04:19][×]
>>5
ローンのことだけがしりたかったので解決しております。土地のことは特定されたくありませんのでお答えしません。
解決済みとさせていただきます。

7：匿名はん
[2011-03-09 22:03:23][×]
こちらのトピをお借りして質問します。

住宅ローンの組み方について教えてください。
以前より土地を購入し注文住宅を建てようかと検討中です。

土地＋建物で4000万円位でおさまるように考えており、頭金は1500万円ほど準備出来そうです。
最近自分達の条件に合った土地が900万円で売り出されました。是非その土地を購入して家を建てたいと
思っているのですが、この場合、

①頭金1500万円のうち900万円で土地だけ先ず購入し、建物についてのみ頭金残額600万円で3000万円の住宅ローンを組む。

②頭金1500万円で土地＋建物＝4000万円の住宅ローンを組む。

上記①②どちらでローンを組んだ方が良い（有利な）のでしょうか？

詳しい方、教えてください宜しくお願い致します。

8：匿名さん
[2011-03-09 22:30:23][×]
NO7さんへ

＞頭金1500万円
諸経費別にお持ちですか？

9：匿名さん
[2011-03-09 23:48:05][×]
まだ、建てる工務店などが決まっていないなら①がいいと思いますよ

②でローンを組む場合は、ある程度、家がいくらでできるのかがわからないとローンが組めないと思います。
というのも、仮審査では問題なくても本審査になるとその物件の審査になります。
何にもない状態で物件の審査なんてできるわけもなく、担保がわからないのにそれでお金をいくら貸してほしいという状態だからですから。
建物の金額に対して借りるお金はそれに相当の金額かどうかを審査するんです。

私は②でローンを組みました(土地を全額払えなかったので)。この場合、融資日が土地と建物で違ってきますがローン開始日は引っ越し後になりました。
しかし、土地の融資に関しては金利だけが発生となったので、②はお金がかかります。

10：7
[2011-03-10 06:52:02][×]
>8さん

諸経費の事、頭に有りませんでした。

別途必要ですよね。

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